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모기지, 판결 유치권, 그리고 파산

배 겸 변호사의 다른 시선
 

“모기지, 판결 유치권, 그리고 파산”

새끼 손가락 약속은 무슨일이 있더라도 꼭 지켜려했던 어린시절이 있었다. 구두 약속 그 이상의 구속력을 서로에게 확인받는다는 순수한 행위였음이 분명하다. 이 순수함을 다른 말로 표현하자면 바로 신용이다. 카드나 학자금 대출, 개인신용 대출 등은 모두 이 신용을 바탕으로 이루어지며, 대출금 상환에 대한 책임은 전적으로 채무자 개인 몫이다. 하지만, 부동산 융자의 경우는 개인 신용 그 이상을 필요로 한다. 모기지 (Mortgage)라 불리는 부동산 담보가 그 대표적인 예다.

개인이 부동산을 담보로 융자를 하게되면, 기본적으로 약속어음 (Promissory Note)과 모기지 (Mortgage)라는 서류를 작성하도록 되어있다. 만약 대출자가 대출금 상환에 실패하였을 경우, 은행은 약속어음에 의거하여 대출자 개인에게 소송을 걸 수 있으며, 더 나아가 모기지를 통하여 대출자의 부동산을 압류할 수도 있다. 약속 어음과 모기지의 차이점은 개인 파산 시에도 뚜렷하다. 파산을 할 경우 개인의 채무 상환 의무, 즉 약속어음은 완전히 사라지지만, 저당권 자체인 모기지는 파산을 통해서도 없어질 수 없다. 따라서, 채무자가 완전파산을 통하여 변제의 의무를 없앴다 하더라도, 은행은 모기지를 통하여 여전히 담보물을 압류할 수 있다.

조금더 복잡한 얘기를 해보자. 만약 은행이 부동산을 압류했다고 가정했을 때, 압류를 통해 판매된 부동산의 가치가 남은 융자 잔액보다도 적은 경우 자동으로 상환부족액 (personal Deficiency)이 발생한다. 은행은 이 부족액을 채무자 개인에게 받아낼 법적인 권리가 있다. 많은 경우 은행은 상환부족액만큼의 판결 유치권 (Judgment Lien)을 채무자의 또다른 부동산에 설정한다. 예를 들어, 융자 잔액이 50만불이고, 압류 당시 부동산 가격이 40만불이었다면, 10만불만큼의 상환부족액이 발생하고 이 액수가 판결 유치권을 통하여 채무자의 다른 부동산에 저당잡힐 수 있다는 말이다.

상환부족액이 발생하기 이전에 파산을 이미 했거나 판결 유치권이 다른 부동산에 설정되기 전에 파산을 하는 채무자는 이 상환부족액에서 자유로울 수 있다. 하지만, 만약 이미 판결 유치권이 설정된 이후에 파산을 해야할 경우라면, 완전파산 (Chapter 7) 신청과 함께 판결 유치권을 지우기 위한 별도의 절차가 필요하다. 이를 Judgment Lien Avoidance라 부른다.

완전파산을 통해 판결 유치권 지우기 위해서는 다음과 같은 조건이 충족되어야 한다. 첫째, 판결 유치권은 반드시 법원의 판결로 인해 발생해야 한다. 둘째, 판결 유치권의 액수로 인하여 채무자가 파산법에서 정한 면제성 자산 가치를 일부분 혹은 온전히 보유할 수 없어야 한다.

위 조건에 대한 이해를 돕기 위해 부동산이 아닌 자동차를 예를 들어 설명하면 다음과 같다. 만약 $6,000짜리 자동차에 $8,000의 판결 유치권이 설정되어있다고 가정하자. 채무자가 완전 파산을 신청할 경우, 파산법에 의거하여 자동차에 대해 사용 가능한 면제성 자산 액수는 $6,400이다. 즉, 파산을 하더라도 자동차를 빼앗기지 않고 그 가치 $6,000을 모두 보유할 수 있다. 하지만, $8,000의 판결 유치권으로 인해 면제성 자산 $6,400을 온전히 보유할 수 없게 되기 때문에 판결 유치권 $8,000은 모두 소멸될 수 있다.

판결 유치권 전체를 소멸시킬 수 없는 경우, 그 일부만을 없애는 것도 가능하다. 예를 들어, $8,000짜리의 자동차에 $4,000의 판결 유치권이 설정되어있다고 가정하자. 파산법에 의거하여 자동차에 대해 사용할 수 있는 면제성 자산 액수는 $6,400이다. 따라서, 완전 파산 시 자동차의 가치 중 $1,600만큼은 압류되기 때문에, $4,000의 판결 유치권 중 $2,400만 소멸되고 $1,600은 채무자가 지불해야 한다.


본 글은 시카고 한국일보 2019년 08월 16일자에 기재된 칼럼입니다.
http://chicagokoreatimes.com/법률칼럼-모기지-판결-유치권-그리고-파산/

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