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코압 (Co-Op)과 콘도 (Condo)의 차이점

배 겸 변호사의 다른 시선

“코압 (Co-Op)과 콘도 (Condo)의 차이점”

가끔 코압 (Co-Op or Co-Operative)과 콘도 (Condo or Condominium)의 차이점을 묻는 고객이 있다. 주거용 아파트의 80%가 코압으로 이루어진 뉴욕 맨하탄에 비해 상대적으로 코압 빌딩 숫자가 적은 일리노이주에서는 콘도가 아닌 코압을 팔거나 사는 경우가 그리 흔치 않다. 하지만, 이 둘은 분명히 서로 다른 개념의 주거용 아파트이며 이 차이점을 알아두는 것은 향후 부동산 매매 거래 시 불필요한 실수를 줄이는 데 많은 도움이 된다.

먼저 콘도는 건물의 각 호수 (Unit)를 개개인이 자유롭게 소유하는 부동산 형태이다. 일반 주택과 마찬가지로 각 호수에 대한 지분을 권리증서를 통해 개인이 100% 소유하기 때문에 매매와 임대가 자유롭다. 각 호수는 완전한 개인 소유이기 때문에 부동산세는 각 호수에 별도로 부과되고, 이는 그 호수의 소유주가 개인적으로 부담한다.

하지만, 콘도 전체 건물은 콘도관리 위원회 (Condo Association)가 콘도 규정을 통하여 운영 관리하기 때문에 통상적으로 각 호수의 주인이 건물 관리비 (Condo Assessment Fee)를 관리 위원회에 매달 납부한다. 또한, 각 호수의 매매와 임대는 관리 위원회의 간단한 승인절차만 밟으면 다른 호수 소유주의 동의와 관계없이 자유롭게 진행할 수 있다. 임대의 경우, 각 콘도마다 임대 가능한 숫자를 정해놓고 있는 경우도 많다. 예를 들어, 한 건물에 총 100호가 들어서있고 임대 가능율이 20%라고 하면, 20호까지 임대가 되었을 경우 더이상 추가 임대가 불가능하다.

이에 반해 코압은 개개인이 각 호수에 대한 소유권을 구입하는 것이 아니라 주주로서 코압의 일정 지분을 매입하여 해당 호수에 거주할 수 있는 권리만을 갖는다. 즉 다시 말하면, 본인이 거주하고 있는 그 호수의 소유권은 본인에게 있는 것이 아니라 코압 건물 전체를 소유하고 있는 코압 회사에 있는 것이다.

코압 역시 그 관리 운영은 코압 운영 위원회에서 맡기 때문에, 각 개인 주주들은 유틸리티, 보험료, 부동산세, 관리비 등을 포함한 유지비를 위원회에 매달 납부한다. 부동산세의 경우, 콘도는 각 호수별로 세금이 부과되지만, 코압은 건물 전체가 하나의 부동산으로 간주되어 건물 전체에 세금이 부과된다. 따라서, 각각의 코압 주주들은 운영 위원회에 본인의 지분율만큼 세금을 나누어 내게 된다. 또한, 만약 코압 회사가 건물 매입을 위해 융자 빌린 것이 남아 있다면, 각 지분별로 그 융자에 대한 납부금도 코압 유지비에 포함된다.

코압은 콘도와 다르게 매매 혹은 임대 시 인터뷰를 통한 까다로운 주주 승인을 받아야 한다. 코압은 사실상 임대를 거의 허락하지 않는다고 봐도 무방하다. 매매를 통해 코압 지분을 구입할 때, 많은 경우 바이어는 기존 주주들에게 재정서류를 제출하기도 한다. 그 이유는 모든 주주들이 지불하는 코압 유지비를 통해 그 건물 관리를 하기 때문에 새로운 주주의 재정 상태가 중요하기 때문이다.

코압은 콘도에 비해 까다로운 규정이 많고 매달 납부하는 유지 관리비 역시 높은 것이 일반적이지만, 보편적으로 콘도보다 매매 가격이 저렴하다는 것이 장점이다. 많게는 30% 가까이 저렴하기도 하다. 또한, 매매시 발생하는 클로징 비용이 콘도에 비해 더 적은 것도 특징이다. 하지만, 융자를 통해 코압을 구입할 경우, 코압 운영회의 승인 절차를 받아야 하고, 대부분의 융자회사는 콘도에 비해 더 높은 다운페이먼트 (예를 들어 50%)를 요구한다. 따라서, 코압 구입시 콘도에 비해 더 철저한 재정 준비가 필요하다.

본 글은 시카고 한국일보 2018 년 10월 26일자에 기재된 칼럼입니다.
http://chicagokoreatimes.com/법률칼럼-코압co-op과-콘도condo의-차이점/

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