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[부동산법] 주택 및 상가 매매 계약서 체결시 어떠한 점들을 고려해야 하나요?

sdsaram 0 1408

안녕하세요, 송동호 종합로펌입니다. 이번 칼럼에서는 뉴저지 부동산 법을 중심으로 한 주택 및 상가 매매에 따른 진행 과정과 절차에 대해 알아보겠습니다. 그 중에서도 오늘은 매매 절차의 가장 첫 번째 단계인 변호사 검토(Attorney Review) 과정과 그 단계에서 고려하셔야 하는 주요 내용들을 독자 여러분과 나누어 보고자 합니다.


주택 구입을 결정하시게 되면, 먼저 초기 계약금과 함께 매매 계약서를 체결하시게 됩니다. 그 이후, 일반적으로 약 3일 동안 변호사를 선임하여 체결한 계약서의 내용에 대한 검토를 할 수 있는 시간이 주어집니다. 이때 구매자 측 변호사는 매매 계약서의 내용 상, 구매자 입장에서 반드시 필요한 부분들과 특별히 불리한 조항이 명시되어 있는지에 대한 여부를 집중적으로 검토하게 됩니다. 전반적인 계약서의 내용 검토 후, 구매자 측 변호사는 부족한 내용을 보충하고 각 구매자의 필요와 상황에 따라 계약서에 추가 또는 수정하고자 하는 내용이 담긴 Rider초안을 작성하여 판매자 측 변호사에게 보내게 됩니다. 이후 상호 합의를 통해Rider를 체결하여 매매를 진행하게 됩니다. 이 과정이 약 5일에서 10일 정도가 소요되는데, 이를 “변호사 검토 기간” (Attorney Review Period)라고 부릅니다. 


매매 계약서는 클로징까지의 구매자와 판매자의 권리 및 의무를 포함하고 있기 때문에, 가장 중요한 부분은 만약 이 기간 동안 특정한 상황 및 이유로 계약을 포기하게 되었을 때의 해결 방안 및 책임에 대한 내용입니다. 가장 필수적으로 포함되는 내용은 다음과 같습니다. 1) 은행에서 모기지 승인을 받지 못 했을 때 그때까지의 모든 계약금(Deposit)을 아무런 손실 없이 돌려받는 Mortgage Contingency, 2) 건물 점검(Inspection) 중, 심각한 결함이 발견되었을 경우 필요한 Inspection Contingency, 3) 판매자가 클로징 전까지 매매 가능한 타이틀(Marketable Title)을 주지 못 했을 경우를 대비한 Title Contingency 등이 있습니다. 그 외에도 콘도를 구매하는 분들은 Condo Association 의 정관, 재무 제표 등의 관련 여러 문서들을  검토 한 후, 만약 그 문서의 내용상 구매자가 동의할 수 없는 부분들이 있는지를 확인 한 후 계약 진행 여부를 결정할 수 있다는 내용이 반드시 포함되어야 합니다. 코압의 구매자분들도 비슷한 내용이 필요하며,코압의 경우에는 Board Meeting에서 승인을 받지 못할 시 모든 계약금을 돌려받을 수 있는 Board Approval Contingency도 필수입니다. 변호사 검토 기간 동안 구매자 측 변호사가 가장 중점적으로 보아야 하는 요소 중 다른 하나는 만일 판매자 측에서 정당한 이유 없이 계약을 일방적으로 포기할 경우에 대한 보상 및 해결 방안에 대한 명시입니다. 그러므로 변호사 검토 과정은 주택 매매시 매우 중요한 절차입니다.

다세대 주택이나 상가 건물을 구입하는 경우에는 현재 임대차 계약이 있는지, 임대인과 임차인 간에 모든 계약 내용이 잘 이행되고 있고 연체된 임대료는 없는지, 구매자가 매매 성사 이후에도 임대차 계약을 지속하고자 하는지 또는 임대차 계약이 없는 건물을 구매하는 것인지에 대한 고려와 명시가 특히 중요합니다. 그 외에도 매매에 포함되는 비품, 설비, 가구 등의 포함 여부, 환경 문제 및 검사 등의 특별한 상황에 대한 확인, 숏세일 진행 여부 등, 각  매매의 상황에 따른 여러 조항들이 변호사 검토 기간 중에 명시되게 됩니다. 
 주로 계약을 체결하고 난 후 변호사를 선임하여 변호사 검토 과정을 거치는 주택 매매와  달리,상가 건물 매매 시에는 미리 선임된 양 측의 변호사가 계약서를 작성하여 협상과 검토 과정을 거쳐 계약을 체결하는 것이 일반적입니다. 그리고, 이러한 경우의 매매 계약서 작성 시에는 위의 내용들을 고려하게 됩니다. 

이 칼럼에 관한 내용이나 부동산 관련 법률에 대한 궁금하신 점이 있으면, 주저하지 마시고 mail@songlawfirm.com으로 연락주시기 바랍니다. 다음 칼럼에 반영하도록 하겠습니다.감사합니다.

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