Facebook Twitter GooglePlus KakaoStory NaverBand
시카고사람닷컴

타운 유익정보

콘도 융자

sdsaram 0 2228
콘도 융자
 
콘도미니엄을 사기 위해서 받는 융자는 일반주택에 대한 융자보다 다소 까다롭다. 왜냐하면 돈을 빌리는 손님의 자격요건뿐만 아니라 콘도단지에 대해서도 자격심사를 하기 때문이다. 렌더들의 콘도미니엄 융자에 대한 입장은 콘도미니엄 융자노트를 2차 시장에 내다 팔 수 있는지와 콘도단지가 장기적 관점에서 볼 때 안전한 지에 중점을 두고 살핀다. 이러한 시장성과 안정성에 대한 검토는 기존단지인지, 신규단지인지, FHA 융자인지, 일반 융자인지에 따라 다른 방법으로 이루어지고 또 렌더마다 그 절차와 기준이 약간씩 다를 수 있다.

먼저 FHA 융자를 받기 위해서는 신규, 기존에 상관없이 콘도단지가 FHA 승인을 받아야 한다. FHA에서는 spot approval 즉 개별 유닛당 승인을 더 이상 해주지 않기 때문에 단지 전체에 대한 승인이 있어야 한다. 따라서 콘도를 FHA 융자를 통해서 구입하고자 할 때는 먼저 콘도단지가 FHA 승인이 난 것인지를 HUD/FHA 웹사이트를 통해서 알아보는 것이 급선무이다. 만약 FHA 승인이 없는 단지일 경우에는 렌더를 통해서 승인절차를 밟을 수 있다.

일반 융자의 경우에는 신규콘도인지 기존콘도인지에 따라 많이 달라진다. 신규냐 기존이냐를 구분하는 기준은 (1)단지 내 모든 유닛과 공동 요소, 구역, 시설이 완공되어 더 이상의 추가 건축이 없고 (2)90% 이상이 팔렸고 (3)HOA(Home Owner’s Association)의 운영권이 유닛 주인들에게 넘어간 단지를 기존단지라고 본다. FHA 융자의 경우에는 여기에 추가해 Certificate of Occupancy(CO)가 발행되고 1년이 지난 단지를 기존단지로 간주한다.

신규단지에 대한 일반 융자의 경우는 단지(project) 자체가 패니매 혹은 렌더의 승인이 났는지를 먼저 알아야 한다. 대부분의 렌더에서 단지 이름과 주소를 갖고 금방 알 수가 있다. 또한 HOA Certification을 통해서 개별 렌더가 설정한 심사기준에 부합하는지를 살펴야 한다. 예를 들면 한 단지에 대한 한 렌더의 융자가 전체 유닛의 10%를 넘는지, 전체 유닛 중 50%는 팔렸는지 등을 살펴야 한다. 일반적으로 pre sale이 70% 이상일 경우에는 spot approval이 쉽게 나지만 70% 미만(50% 이상)일 경우에는 렌더 내의 project approval group을 통해 승인절차를 따로 밟아야 하는데 이때 많은 서류와 시간이 소요된다. 신규단지일 경우에는 결국 렌더 혹은 패니매 승인이 이미 난 경우와 pre sale이 70% 이상일 경우에 융자가 쉽다고 보면 된다.

기존단지일 경우에는 보통 다운페이먼트를 기준으로 검토 수준이 달라진다. 먼저 25% 이상 다운일 경우에는 감정보고서만을 기준으로 심사를 하는 경우가 많다. 하지만 다운페이먼트가 25% 미만일 경우에는 감정보고서와 더불어 HOA Certification을 중심으로 심사를 하는데 최근에는 이 부분에서 많은 문제가 발생한다. 콘도 HOA Cert는 콘도단지의 HOA에 관하여 30개가 넘는 항목으로 이루어진 질문지인데 모두 심사기준에 부합해야만 한다. 예를 들면 전체 유닛의 50% 이상에 콘도 주인이 살고 있어야 한다던가, 한 개인이나 단체가 전체 유닛의 10% 이상을 소유하고 있으면 융자가 안 되기 쉽다. 특히 HOA 비를 한 달 이상 내지 않고 있는 유닛이 전체의 15%를 넘으면 안 되는데 최근 들어서는 이 항목이 융자의 발목을 잡는 경우가 많이 발생한다. 따라서 콘도융자의 경우 다운이 25% 미만일 경우에는 HOA Cert를 빨리 확인하는 것이 중요하다.
콘도 융자에 대해 렌더나 2차 시장의 투자자들은 심사 절차나 기준을 일반주택에 비해 더 까다롭게 적용한다는 것을 지난주에 살펴보았다. 이번 주에는 구체적인 심사기준을 예를 들어 살펴봄으로써 콘도구매 예정자들에게 도움을 주고자 한다.

우선 정부보증 융자인 FHA 융자는 콘도이기 때문에 일반주택에 비해 다운페이먼트를 더 요구하거나 이자율을 높게 책정하지는 않는다. 즉 FHA 융자에서 최소 다운페이먼트인 3.5%를 할 경우 콘도이든 일반주택이든 이자율과 비용은 동일하다. 다만 지난주에 언급하였듯이 콘도단지에 대한 질문지인 콘도certification을 통해 시장성과 안정성에 대한 추가심사를 한다.

그러나 일반 융자의 경우에는 얘기가 많이 다르다. 예를 들어 보면, 융자금액 41만7,000달러 이하인 컨포밍 융자의 경우 현재 존재하는 최소 다운페이먼트 기준은 5%이다. 그런데 이때 대상건물이 일반주택일 경우에는 최소 신용점수가 720점이지만 콘도미니엄일 경우에는 신용점수 하한선이 740점으로 올라간다. 물론 다운페이먼트가 20% 이하이기 때문에 일반주택이든 콘도이든 PMI(Private Mortgage Insurance)를 구입하여 매월 보험료를 지불해야 하는 것은 당연하다.

또 다른 예를 들어보면, PMI를 지불하지 않기 위해 20% 다운을 하더라도 대상 주택이 콘도미니엄일 경우에는 일반주택에 비해 이자율이 약간 높게 형성된다. 이는 패니매 정책이기 때문에 어느 렌더이든 동일하다.

예를 들면 20% 다운으로 일반주택의 30년고정 이자율이 1포인트에 4.75%이라면 콘도미니엄은 1포인트에 4.875% 혹은 1.5포인트에 4.75% 정도로 형성된다고 보면 된다. 그런데 25% 다운하면 이러한 콘도미니엄에 대한 추가적인 리스크 프리미엄을 지불하지 않고 일반주택과 동일한 가격(이자율과 포인트)으로 융자를 받을 수 있다. 콘도 융자와 관련하여 또 하나 특이사항은 보험관련이다.
2009년 7월 이후 모든 attached 콘도는 외부와 내부를 100% 대상으로 하는 손해보험을 가입하도록 하고 있다.

만약 콘도 HOA(Home Owner’s Association)에서 가입하고 있는 master policy 손해보험이 콘도미니엄의 내외부를 완전히 커버하는 all-in coverage라면 상관없지만, 외부만 커버하는 bare walls coverage라면 내부를 커버하는 손해보험을 추가로 가입해야 한다. Homeowners-6(HO-6) policy에 해당하는 이 보험은 부엌 캐비닛, 마루, 플러밍, 화장실 등 콘도 내부 전체를 커버하는 walls-in coverage로 attached 콘도구입자들에게 추가적인 부담이 되고 있다. 콘도 사이즈와 커버리지 정도에 따라 다르지만 월 15~35달러 정도 더 부담해야 한다.

마지막으로 콘도를 주거주용으로 구입할 경우에는 별 차이가 없지만 별장용(2nd home)이나 투자용으로 구입융자나 재융자를 할 경우에는 다운페이먼트 정도와 LTV(Loan to Value) 상한선이 달라질 수 있으므로 주의할 필요가 있다.

많은 사람들이 보통 콘도가 일반주택보다 가격이 싸기 때문에 적은 다운페이먼트와 수입 정도로도 콘도를 구입하는 것이 더 쉽고 자격심사도 쉬울 것으로 생각하는 것 같다. 그러나 콘도에만 있는 HOA fee나 HO-6 보험료 때문에 동일한 가격대의 일반주택보다 콘도 융자를 위한 수입 수준이 더 높아야 된다는것을 주지해야 한다. 따라서 콘도구입을 계획하는 사람들은 본인의 수입이 콘도를 구입하기에 충분한지를 렌더의 융자담당자들을 통해 미리 정확하게 계산해 보는 것이 바람직하다.

(714)808-2491


스티브 양 <웰스파고 론오피서>
0 Comments
제목