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융자 상식 - Short Sale

sdsaram 0 2544
융자 상식 - Short Sale
 
공통적으로 모든 은행들이 기본적으로 셀러로부터 요구하는 서류는 다음과 같다. (1)경제적 어려움을 설명하는 편지(hardship letter) (2)최근 2개월이나 3개월간의 은행 잔고 증명서 (3)지난 2년간 개인 소득 보고서 (4)재정 진술서 (5)수입이 있다면 수입 증명서(W-2 복사본이나 최근 봉급 복사본) (6)매매 계약서(바이어로부터 오퍼) 위의 서류 등을 준비하여 해당 은행에 제출함으로써 숏세일 진행이 시작된다.

상당히 복잡해 보이는 거래 같지만 괜찮은 바이어만 있다면 주택을 차압당하여 상당한 오랜 기간(7~10년)을 신용이 나쁜 상태로 남는 것보다 숏세일을 통한 주택 매각을 통하여 크레딧도 지키고 다음 기회를 기약하는 것이 더욱 더 현명한 방법이 아닐까 필자는 생각해 본다.(보통 숏세일을 통한 주택 매각 후 신용 보고서에는 미 완납합의(Settle for Less or Paid in Less) 등으로 보고되며 2년 혹은 3년이면 정상적인 신용상태로 돌아올 수 있다.)

그러면 숏세일은 언제 그리고 어떻게 시작하면 좋을까? 보통 주택차압의 절차는 다음의 법을 따른다. 3-3-3법칙이라 하며, 첫 3개월치의 모기지 페이먼트를 은행이 받지 못하면 해당 카운티에 집 페이먼트 체납 경고(Notice of Default )를 하게끔 되어 있다. 그리고 이후 90일(3개월) 이내에 밀린 페이먼트를 상환하지 못할 경우 경매세일 통지서(Notice of Trustee’s Sale)를 해당 카운티에 기록으로 남기며 3주 후부터 은행이 원하는 날짜에 경매를 통하여 차압매물을 매각함으로써 차압과정은 종결되게 된다. 이러한 과정을 살펴볼 때 최소한 집 페이먼트 체납 경고 공고가 기록되었을 때 숏세일을 시작 하여야만 나중에 낭패를 보지 않을 것이다.

각 모기지 은행들마다 상황은 다르지만 마지막 숏세일 허락이 나오는 데는 적어도 3개월이나 보통은 4개월 혹은 6개월이 지날 수도 있기 때문이다.

먼저 가장 중요한 점은 인내와 기다림이다. 셀러도 마찬가지이고 바이어도 마찬가지이다. 특히 빨리빨리 습관에 젖어 있는 우리 한인들에게는 숏세일 진행속도가 너무나 느리고, 답답함을 느끼기 쉽다. 하지만, 숏세일의 성공 여부는 바이어의 입장이나 셀러의 입장이나, 첫째도 인내고 둘째도 기다림이다. 필자가 현장에서 지켜본 바로는 숏세일의 승인을 못 받아서 숏세일이 안 되는 것이 아니라 대부분 오랜 시간 기다림에 지쳐 주택 구입을 포기하거나 매각을 포기하는 경우가 대부분이다.

먼저 셀러 입장에서는 무엇을 준비하고 중요한 일들을 보면 가장 먼저 해야 할일은 유능하고 경험이 많은 리스팅 에이전트를 정하는 일이다.

둘째는 숏세일 진행을 위한 준비서류를 성실히 준비하여 에이전트에게 즉각 제공하여야 한다. 한 가지라도 서류가 미비되면 대부분의 은행에서는 숏세일 진행을 거부한다.

(213)427-3600

제임스 박 / 메트로 에스크로
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