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융자 상식 - 은행매물과 차압

sdsaram 0 2046
융자 상식 - 은행매물과 차압
 
지난 금융위기 여파로 인한 주택시장의 침체가 좀처럼 풀릴 기미가 보이지 않은 요즈음 주택거래 현장에서 일하는 필자는 많은 질문을 받는다.

특히 숏세일, 주택차압, 은행매물(REO, Real Estate Owned)에 관한 질문이 주를 이루고 있다.

오늘은 은행매물과 차압매물에 관하여 비교해 보기로 하자.

먼저 은행매물이란 무엇인가? 언뜻 듣기엔 일반 부동산 용어 같지만 정확히 말하자면, 차압판매 과정 중 매매가 이루어지지 않아 모기지 은행에서 재소유(repossess)가 된 상태인 매물을 지칭하는 말이다. 즉 은행소유 매물 매매는 주택차압 경매가 실패했을 때에만 발생한다.

많은 바이어들이 은행매물하면 문제가 많아 관심이 적을 것 같지만 현실은 그렇지 않다. 사실, 대부분의 은행매물들은 단지 전 주택소유주의 융자 상환의 불이행으로 낳은 결과라 할 수 있다.

만약에 바이어들이 은행매물 구입과 차압매물 구입에 대해 고민한다면, 은행매물 구입에 관심을 가질 만하다.

그러면 차압매물과 비교하여 은행매물 구입에는 어떠한 장점이 있을까.

첫째, 빠르고 간편한 구입 절차이다. 이유는 차압매물 구입 때, 구입한 주택에 아직도 거주하는 세입자 혹은 전 주인의 법적인 강제퇴거도 진행할 수 있다. 하지만 은행매물일 경우 은행에서 100% 퇴거과정의 책임을 지고 있다. 왜냐하면, 이미 강제퇴거 과정이 끝나 있기 때문이다.

둘째, 은행매물일 경우, 현 시세(market value)보다 거의 20% 내외의 싼 가격으로 매입할 수 있다. 왜냐하면, 대부분의 모기지 은행들은 장부상에 부실자산으로 오래 남겨 두기를 원치 않는다. 은행매물을 빠른 시간 안에 해결함으로써 투자자나 주주들에게 보다 나은 회계보고를 원하기 때문이다.

셋째, 적은 다운페이먼트로 은행매물 구입이 가능하다. 차압매물 구입 때, 경매를 통한 대부분 전 구입 가격의 은행 보증수표(cashier’s check)를 요구한다.
오퍼 즉시 인스펙션을 할 수 있고, 혹 주택의 훼손이 심하다면, 수리 혹은 더 싼 가격에 협상도 가능하다.

넷째, 깨끗한 소유권의 보증이다. 이미 해당 은행에서 담보권 혹은 저당권(liens), 세금문제 등을 보증하기 때문이다. 차압매물 구입 때는 이러한 소유권을 100% 보장받기 힘들다.

위의 이러한 은행매물 구입의 장점들을 보았을 때 첫 주택 구입자나 실질적 주택 구입자라면 은행매물 구입의 고려를 신중히 생각해 보시기를 바란다.


제임스 박<메트로 에스크로>
(213)427-3600
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