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융자 상식 - 이자율과 융자 프로그램

sdsaram 0 2132
융자 상식 - 이자율과 융자 프로그램
 
이자율은 비단 주택융자뿐만 아니라 모든 금융거래나 금융상품에서 가장 중요한 판단의 요소이며 실체적인 돈의 규모를 결정짓는 핵심의 근거임이 분명하다. 그리고 일반 소비자들의 이자율에 대한 개념은, 대출 받는 입장에선 무조건 이자율이 낮아야 좋은 것이고 반대로 대출하는 입장에선 조금이라도 이자율이 높을수록 수익이 높아진다는 상식이 전부이다.

물론 이러한 상식은 잘못된 것도 아니고 당연히 사실이며 크레딧 카드나 자동차 융자나 무조건 이자율이 낮으면 이득일 수밖에 없다. 그러나 크레딧 카드나 자동차 융자 같은 일반적인 금융 상품과는 달리 주택융자 상품은 이자율만 가지고 좋다 나쁘다의 우위를 가늠할 수 없는 특징이 있다는 사실을 많은 소비자들이 인식하지 못하고 있는 게 주택융자 시장의 현실이다.

주택융자에서 이자율로 비교 우위를 정확히 따지자면 다른 금융상품과는 달리 두 가지의 전제조건이 일치해야만 가능하다. 그 두 가지는 다름 아니라 융자상품의 ‘종류’가 같아야 하고 약정 문서의 ‘조건’이 같아야 한다는 것이다. 30년이나 15년 등의 순순 고정 프로그램의 경우에는 융자의 ‘종류와 조건’이 거의 같기 때문에 이자율의 차등만으로 확연한 비교가 가능하다.

그러나 변동 프로그램은 고정 프로그램처럼 단순히 비교할 수 없는 면들이 많다. 우선 변동은 프로그램의 종류가 다양해서 이자율만 가지고 비교할 수가 없으며 게다가 같은 종류의 프로그램조차도 약정된 조건들이 달라질 수 있기 때문에 이자율이 낮다고 해서 결과적으로 이득까지도 보장되는 건 아니다.

예를 들어 지난 몇 년간 가장 많이 쓰였던 프로그램인 교체형 변동(hybrid)의 경우에도 3년이든 5년이든 보장기간이 같다 하더라도 이자만 내는 페이먼트 방식을 선택하지 않았다면 같은 날 더 좋은 이자율을 받을 수 있지만 이자 생산이 없는 원금을 쌓아주는 부담과 손실이 생기는 것이며, 또는 pre-pay penalty의 조건을 받아 들여서 이자율을 내렸던 경우에는 만약 뜻하지 않게 penalty 기간 안에 집을 팔게 됐다면 이자율로 얻은 이득의 수십배에 달하는 손해를 경험했을 수도 있다.

또한 이 프로그램은 고정기간 이후의 변동이 6개월 변동이냐 1년 변동이냐에 따라서 고정기간의 이자율이 달라지며 같은 1년 변동이라도 또 다시 마진율의 차이로 초반부의 이자율이 달라지기까지 한다.

이처럼 주택융자는 이자율만 비교해서 손익을 따지기가 힘들다. 때문에 가장 현명한 선택은 이자율이나 조건 어느 한곳에 치우치지 않고 두 가지를 잘 혼합한 상태에서 자신의 목적과 환경에 어울리는 활용성을 지닌 프로그램을 찾아내는 것이다.

(213)500-7644

제이 명 / 론팩 모기지 대표
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