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자영업자의 주택 융자

sdsaram 0 2717
자영업자의 주택 융자
 
LA에서 마켓을 운영하는 손님이 있었다. 20여년 이민생활 동안 힘들게 생활하였지만 자녀들 만큼은 반듯하게 잘 키운 것을 자랑스럽게 생각하는 분이었다. 이제는 모두 학교를 졸업하고 버젓한 직장생활을 하는 자녀들 얘기를 할 때면 목소리가 한껏 올라가곤 했다. 그런데 문제는 몇 년 전에 집을 처분한 후 지금 다시 구입하려고 하는데 융자가 안 나온다고 하소연을 하였다. 마켓을 운영하면서 소득보고가 충분하지 않기 때문이었다.

직장생활을 하는 아들과 함께 융자를 하면 어떠냐고 제의를 하였더니 아들도 몇 년 후 결혼을 하게 되면 제 집을 사야 하는데 괜찮겠냐고 반문을 하였다. 그러나 이것은 실제로 문제가 되질 않는다. 왜냐하면 아들과 함께 융자를 받은 후 아버지가 지속적으로 월페이먼트를 하는 한 아들의 채무에서 제외시킬 수가 있기 때문이다. 따라서 몇 년 후 아들은 아버지 집 융자의 부담 없이 자신의 집을 구입할 수가 있다. 이 손님의 경우는 직장생활을 하는 아들이 있어 운이 좋은 경우라고 볼 수 있다.

서브프라임 사태 이후 악성대출로 곤혹을 치른 금융기관들의 대출기준 강화로 주택융자 받기가 하늘의 별따기 만큼이나 어렵다는 것은 주지의 사실이다. 특히 소규모 자영업자가 대부분인 이민 1세 한인들의 경우는 대출기준 강화의 직격탄을 맞았다고 해도 과언이 아니다. 그러다 보니 많은 한인들은 지레 겁을 먹고 주택 구입을 포기하는 경우도 더러 있는 것 같다. 그러나 하늘이 무너져도 솟아날 구멍은 있는 법. 열심히 찾으면 방법이 떠오를 수도 있다.

풀닥 융자에 있어서 가장 중요한 요소는 수입 증명, 다운페이먼트 정도와 출처, 그리고 신용에 관한 내용이다. 예전에는 신용만 좋으면 다른 두 요건은 갖춰지지 않아도 주택융자를 받기에 아무런 문제가 되지 않았다. 그러나 요즘은 정반대이다. 수입 증명이 제일 중요한 요소이다.

사실 소득 보고가 많이 되어 있으면 다운페이먼트와 신용이 다소 떨어지더라도 융자를 받을 수 있다. FHA 융자가 그것이다. 어떤 사람들은 FHA 융자는 저소득층을 위한 융자가 아니냐고 터무니없는 말을 하는데 이는 아주 잘못된 말이다.

FHA 융자는 소득은 충분하나 다운페이먼트 할 돈이 부족하거나 신용상태가 좋지 않은 사람들을 위한 융자이다. 즉 3.5%의 적은 다운페이먼트나 600점의 낮은 신용 점수로도 충분한 소득보고가 있으면 승인을 받을 수 있는 것이 FHA 융자이다. 하지만 소득증명이 충분하지 못하면 현재로선 별 뾰족한 방법이 없다. 이 때문에 한인들을 비롯한 자영업에 주로 종사하는 소수계 이민 1세대들이 융자에 어려움을 겪고 있는 것이다.

굳이 생각할 수 있는 방법은 위의 예처럼 직장생활을 하는 자녀들이나 가족을 co-borrower로 활용하는 것이다. 그러나 co-borrower가 없는 경우는 주택구입을 위해 장기적인 계획을 세워야 할 수 밖에 없다. 즉 집을 사기 위해 한 2년 정도 소득보고를 융자를 받을 수 있을 만큼 충분히 하는 수밖에 없다. 모기지 담보채권의 대부분을 인수하는 패니매, 프레디맥이 국유화되고 정부의 금융기관에 대한 관리감독이 강화되는 지금 풀닥으로 행해지는 융자 가이드라인이 느슨해질 것 같지는 않다.

따라서 앞으로 자영업 주택구입 예정자는 장기적인 계획을 세워 융자준비를 해야 한다. 주택구입예정 수년 전부터 융자담당자를 찾아 소득보고, 다운페이먼트 준비, 신용상태 관리 등에 대하여 종합적으로 조언을 듣고 계획을 세워 차근차근 실천해 나가야만 집을 살 수 있는 그런 시대가 된 것이다.

스티브 양
<웰스파고 론오피서>

(714)808-2491
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