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리스, 계약만 잘해도 비즈니스 '절반 성공'

sdsaram 0 2980

리스, 계약만 잘해도 비즈니스 '절반 성공'

비즈니스를 시작 하는데 있어서 가장 중요한 것이 바로 리스계약이다. 아무리 장사가 잘 되는 가게도 리스 조건이 나쁘면 영업중에 쫓겨나는 상황이 발생하는 등 여러가지로 불리해진다.

반면 매상은 신통치 않아도 건물주 잘 만나면 죽어가는 업소도 살릴 수 있다.

비즈니스 흥망의 열쇠를 쥐고 있는 리스계약에 대해 알아보자.

■ 리스 기간

리스 계약의 기본이 되는 것은 기간이다. 자본금이나 장비가 많이 투자되는 업소는 리스 계약이 길 수록 유리하고 그 반대라면 짧은 것이 좋다.

스몰 비즈니스의 경우 평균 리스기간은 5년이다. 프랜차이즈 업종은 이 보다 긴 10년을 선호한다. 자신이 하려는 업종에 따라 적절한 리스 기간을 정하는 것이 중요하다.

■ 옵션

옵션은 기본 리스 계약이 끝날때 미리 정해진 기간을 더 사용할 수 있는 권리를 말한다.

많은 사업주들이 리스 옵션은 테넌트가 갖고 있는 좋은 권리라고 생각한다. 그러나 건물 리스 계약서를 잘 읽어보면 옵션이 건물주한테 유리하게 만들어진 경우를 볼 수 있다.

예를들어 '5년에 5년 옵션'이 있는 리스 계약이다. 렌트비는 월 3000달러다. 기본 리스기간이 끝나서 테넌트가 옵션을 행사하게될 경우 렌트비를 7000달러로 대폭 올린다는 조항이 있다. 이럴 경우 이 옵션은 있으나 마나다.

따라서 리스 계약시 옵션조항을 잘 읽어볼 필요가 있다. 가장 좋은 옵션은 이전의 렌트조건이 그대로 연장된다는 내용을 담고 있을 때다.

■ 렌트비 인상률

렌트비의 인상폭은 건물주와 테넌트와의 계약 조건에 따라 다르다. 리스 기간동안 렌트비가 묶여있기도 하고 매년 오르기도 한다. 또 올라도 해마다 정해진 요율이 다르고 일률적으로 '소비자 물가지수'(CPI)에 맞춰 올리는 경우도 있다.

가장 보편적인 방법이 CPI와 연동하는 것이다. 전년도 CPI가 5%라면 렌트비도 5%가 오르는 식이다.

건물 리스를 원하는 사업주는 렌트비 인상이 어떻게 결정되는지를 꼭 확인해야 한다.

■ 가게 개조비

테넌트는 비즈니스를 위해 리스 공간을 개조하거나 업그레이드할 수 있는 비용을 건물주한테 요청할 수 있다.

이러한 혜택을 받는 업소들은 전국적인 지명도가 있는 프랜차이즈들이지만 일반 사업자들도 협상만 잘하면 지원금을 받을 수 있다.

개조비 지원은 스퀘어피트당 계산되며 건물주로부터 거절을 당할지라도 한번쯤 요구해보는 것도 괜찮다.

■ 서브 리스

대부분의 리스 계약서는 '서브 리스'(Sub Lease)에 대한 조항이 실려있다.리스권을 갖고 있는 테넌트가 다른 사람한테 다시 리스를 해주는 것을 말한다.

장사를 하다보면 리스공간이 너무 넓다고 생각들때가 있다. 또 매출이 신통치 않을때 일정 공간을 다른 사람한테 빌려주면 렌트비를 절약할 수 있다.

대부분의 서브 리스는 건물주의 승인을 받도록 하고 있다.

장사를 하는 테넌트 입장에서는 서브 리스를 허락하는 조건이 좋다. 혹시나 모르는 매출 감소를 서브 리스로 보충할 수 있기 때문이다.

■ 사업체 매매시 리스 조건

비즈니스를 하다보면 반드시 업소를 팔 일이 생긴다. 모든 리스 계약서는 테넌트가 사업체를 매매할때 리스를 새로운 바이어한테 넘겨주도록 한다. 문제는 방법이다.

'리스 어사인먼트'(Lease Assignment)를 통해 사업체 구입자에게 기존의 리스권을 넘겨주는 것과 아예 새로 리스 계약을 맺는 두가지 방법이 보편적으로 적용된다.

전자의 경우 사업체를 매각한 셀러는 새로 입주한 테넌트가 리스 기간중 렌트비를 내지 못하면 이에 대한 책임을 져야 한다.

그러나 새 리스계약은 셀러로하여금 모든 책임에서 벗어나게 해준다. 리스 체결이 새로 들어오는 테넌트와 건물주와의 계약이므로 전 셀러는 아무런 관계가 없다.

리스 계약서에는 이외에도 여러가지 조항들이 많이 실려있다. 비즈니스 장소를 얻으려는 사업주들은 리스 계약서에 사인을 하기전에 충분히 읽어봐야 한다. 본인이 할 수 없다면 전문 변호사의 도움을 받는 것이 좋다.

박원득 기자

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