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차압 위기시 대처법, 무료 카운슬링 프로그램 다양

sdsaram 0 1925

차압 위기시 대처법, 무료 카운슬링 프로그램 다양

 

우리는 모두가 항상 경제적으로 여유롭게 살기를 원한다. 그러나 살다보면 여유로울 때가 있으면 또 여유롭지 못한 때도 있는 법이다. 여유로울 때 마음 놓고 경제적인 여유를 즐기는 것은 쉽지만 여유롭지 않을 때를 대비하는 것은 어렵다. 경제사정이 예상치 않게 바뀌어 어쩌다 보면 집의 융자 페이먼트가 늦어진다. 융자 페이먼트는 일단 30일이 늦어지면 크레딧에 늦은 항목(Late Payment)으로 올라간다. 모기지 페이먼트가 한번(30일) 늦은 것이 크레딧에 올라가면 우선 크레딧 점수가 크게 내려 갈 뿐 아니라 재융자를 하거나 에퀴티 융자를 하는데 문제가 생기며 새 차를 사거나 새 크레딧 카드를 신청하는데도 문제가 생긴다. 늦은 페이먼트로 내려간 크레딧 점수도 문제가 되지만 모기지 페이먼트의 늦은 기록으로 인하여 좋은 융자은행에서는 융자 주기를 꺼려하므로 이자가 높은 서브 프라임(Sub-Prime) 은행으로 가야한다.

좋은 크레딧을 가지고 있을 때에는 에퀴티 라인의 이자가 프라임 이자를 기준으로 받을 수 있지만 서브 프라임 은행으로 가게 되면 에퀴티로 하는 2차 융자의 이자가 크레딧 점수에 따라 큰 차이가 나며 보통 11%를 훨씬 넘어 13%정도 하는 경우도 많다.

주택 소유주가 융자 페이먼트를 하지 않으면 융자를 준 은행은 주택을 차압하게 된다. 차압(Foreclosure)은 융자은행이 자신들의 손해에 대하여 배상 받을 수 있는 합법적인 방법이다.

이미 페이먼트가 늦고 있다면 융자은행으로부터 연체료와 함께 페이먼트를 독촉하는 편지가 오는데 이를 무시하지 말고 융자은행에 연락을 해야 한다. 지난주에 설명한 바와 같이 융자은행에 전화를 하거나 서면으로 상황을 설명하고 해결 방법을 찾을 수 있으며 집을 버리고 이사를 나가면 도움을 받을 수 있는 기회도 없어진다. 그리고 페이먼트가 늦었을 때 도움을 받을 수 있는 기관 중에 하나가 HUD(Housing and Urban Development)인데 HUD-Approved housing counseling agency(전화 1-800-569-4287)는 정부기관 및 비정부기관의 카운슬링 프로그램들이 있으며 이 카운슬링은 무료로 받을 수 있다. 융자 페이먼트가 힘든 주택 소유주들을 위한 프로그램들은 다음과 같다.

▷스페셜 포베어런스(Special Forbearance) - 융자은행이 경제사정을 감안하여 일시적으로 페이먼트를 삭감을 해 주는 것으로 주택 소유주의 수입의 감소나 생활비의 증가로 일시적인 도움이 필요한 경우에 해당한다.

▷모기지 수정프로그램(Mortgage Modification) -현재 가지고 있는 융자를 재융자 하거나 상환기간을 더 길게 늘여서 매달 페이먼트의 액수를 줄이는 프로그램으로 매달 소유주가 페이먼트를 좀더 쉽게 할 수 있도록 하는 프로그램이다.

▷부분적인 지급 청구(Partial Claim) - 현재의 융자은행에서 HUD에 이자가 없는 융자(Interest Free Loan)를 얻어서 이제까지 밀려있던 페이먼트를 갚는 것인데 페이먼트가 4개월에서 12개월 사이로 밀려 있을 때 해당되며 모기지 융자가 차압 절차에 들어가지 않았을 때에 해당이 된다. 소유주는 지불을 약속하는 서류(Promissory Note)에 사인을 해야 하며 이 서류는 집에 린(lien)으로 등기가 되고 집에서 이사를 가거나 팔 때에 그리고 모기지가 만기가 되면 전액을 갚아야 한다.

이밖에도 차압 전 매매(Pre-Foreclosure Sale)와 소유주가 자발적으로 주택을 은행에 돌려주는 'Deed-in-lieu of foreclosure' 등이 있다.

▷문의: (213)382-1800

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